不動産業を始めるには

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宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業（宅建業）を営むには、宅地建物取引業法の規定により、知事又は国土交通大臣の免許を受けることが必要です。
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地または建物に関して、売買、交換、貸借の行為を反復又は継続して行う行為を言います。
自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅建業者が仲介するしないに関わらず宅建業です。
不動産業者であっても、不動産賃貸・管理業は宅建業は宅建業には該当しません。

免許を受けるための要件

まず申請をするにあたって、その法人の役員または個人について次の要件を満たさなければなりません。
➀免許申請書やその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合。

➁申請前5年以内に次のいづれかに該当する場合

• 免許不正取得、不正不当行為、または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
• 前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取り消し処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合
• 禁錮刑以上の刑に処せられた場合
• 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、または刑法の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合
• 暴力団員等
• 免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合

➂成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない場合
➃宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
➄申請者の法定代理人、役員または政令使用人が上記➁、➂または➃に該当する場合
➅事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

この欠格要件はどの許認可申請でも審査されます。
会社の役員で当てはまる方がいると申請できないので、役員変更登記が必要になります。

免許の申請者が法人である場合、商業登記簿・定款の事業目的に宅建業を営む旨の記載がなければいけません。
商号については、流通機構や公的機関の名称と紛らわしいものは変更が必要な場合があります。
例：「○○住宅センター、○○不動産情報センター、○○公社、○○不動産供給事業団」等

本店または支店として商業登記されている事務所でないといけません。
そして宅建業に係る契約を締結する権限のある使用人が置かれている必要もあります。
適格性という点で事務所は物理的、社会通念上も独立した業務を行える機能を備えていることが求められます。

支店については注意があります。
支店で宅建業を行うと、本店で宅建業を行っていなくても、本店について営業保証金の供託が必要になります。
費用が増えることになるので注意しましょう。

宅建業者は事務所や宅建業法第50条第2項に規定する案内所等には専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
必要な宅地建物取引士の人数は次の表の通りです。

*1業務に従事する者とは以下に該当する者を指します。

• 個人事業主本人、法人の代表者、直接営業に従事する者
• 宅建業専業の事業者は、常勤役員全員、庶務・経理等一般管理部門に従事する者
• 継続的な雇用関係であれば、パートなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者

宅地建物取引士は当該事務所に常時勤務する者でなければなりません。
常時勤務とは、宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約関係があり、当該事務所の業務時間に業務に従事することが必要です。

常勤性が認められないとされたケースですが、
営業時間の内短時間勤務の非常勤やパート、アルバイト
在学中の大学生
別企業の従業員や公務員
といった事例があります。

宅地建物取引士は当該事務所の宅地建物取引業に従事することが必要です。
宅地建物取引士が宅建業以外の業務にも従事する場合、宅建業務に従事することが出来るのかを実質的に判断します。

以上の要件（会社として、従業員として）満たすことで、申請をすることが可能となります。

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